Betriebskosten und Abrechnung

Betriebskosten sind Kosten, die als Lasten des Grundstücks der Eigentümerin oder dem Eigentümer anfallen. Im Falle der Vermietung der Immobilie können diese auf Mietende umgelegt werden. Die Betriebskosten können hierzu als Pauschale oder als Vorauszahlung vereinbart werden. Wurde die zweite Alternative gewählt, ist über die Vorauszahlungen jährlich abzurechnen.

Welcher Verteilerschlüssel gilt?

Der Verteilerschlüssel für die Betriebskosten wird meist im Mietvertrag festgeschrieben oder von der Vermieterin oder vom Vermieter festgelegt. Üblich ist es, nach Verbrauch abzurechnen. Es gibt aber auch Abrechnungen nach Wohnfläche, der Personenanzahl oder der Anzahl der Mietwohnungen.

Wenn kein Verteilerschlüssel definiert ist, sind die Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch den Mietenden abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.

Die Betriebskostenabrechnung

Zunächst muss eine Betriebskostenabrechnung:

• übersichtlich gestaltet und verständlich sein,
• den richtigen Verteilerschlüssel enthalten,
• maximal 12 Monate nach dem Abrechnungszeitraum erfolgen.

Hinweis: Für leer stehende Wohneinheiten haben Vermietende selbst aufzukommen – diese Kosten dürfen nicht auf Mietende umgelegt werden.

Zu den kalten Nebenkosten einer Wohnung zählen Ausgaben für:

• Grundsteuer: Steuer auf das Eigentum des Grundstücks; wird von Kommunen erhoben und gehört zu Gemeindesteuern
• Abwasser:
  Kosten für kommunale Kanalisation
• Fahrstuhl:
  Kosten für Strom, Kontrollen, Wartungsarbeiten und Reinigung des Aufzugs
• Straßenreinigung / Müllabfuhr
• Hausreinigung:
  Kosten für Reinigung gemeinschaftlich genutzter Räume, Wege oder Treppenhäuser
• Gartenpflege:
  Verfügt das Mietshaus über einen Garten oder einen Kinderspielplatz, der für Mietende zugänglich ist, kann der Vermietende Kosten für die Pflege veranschlagen.
• Beleuchtung:
  Kosten für Strom und Glühbirnen von Lampen im Treppenhaus sowie Außenbeleuchtung
• Versicherungen:
  Haftpflicht für Haus, Versicherungen gegen Sturm-, Feuer und Wasserschäden
• Hauswart:
  Kosten für Beschäftigung der Hauswartin oder des Hauswartes

Diese Kosten werden nach einem bestimmten Verteilerschlüssel auf Sie und Ihre Nachbarschaft umgelegt: entweder nach Kopfzahl oder nach Wohnfläche. Wenn kein Verteilerschlüssel im Mietvertrag oder in der Betriebskostenabrechnung festgeschrieben ist, gilt Ihre Wohnfläche als Verteilerschlüssel. Ihre Wasserkosten werden verbrauchsabhängig mithilfe von Wasseruhren ermittelt.

Jedoch dürfen Ihnen und Ihrer Nachbarschaft nicht alle Kosten einer Wohnung oder eines Hauses berechnet werden. So sind Vermietende nicht dazu berechtigt, leerstehende Wohneinheiten auf Sie und die anderen Hausbewohnerinnen und Hausbewohner umzulegen, sondern muss diese selbst tragen. Erkundigen Sie sich im Zweifelsfall genau, welche Nebenkosten umlegbar sind und welche nicht. Auskünfte hierzu erteilen beispielsweise die Mietervereine.

Zu den warmen Betriebskosten einer Wohnung zählen Ausgaben für:

• Heizkosten:
  Darin enthalten sind unter anderem Ihre verbrauchten Einheiten an Brennstoffkosten, Kosten für Anlieferung des Brennstoffes, Wartung, Messkosten sowie Ihre Grundheizkosten.
• Warmwasserkosten

Diese werden in der Regel von einer externen Firma in Rechnung gestellt, die den Verbrauch von Heiz- und Warmwasserkosten auch misst.

Nach der Heizkostenverordnung müssen Vermietende 50 bis 70 Prozent der Heizkosten nach Verbrauch umlegen. Die restlichen 30 bis 50 Prozent werden in der Regel nach der Wohnfläche verteilt – auch bei einer verbrauchsabhängigen Abrechnung. Die Ablesung erfolgt einmal im Jahr.

Freigabevermerk

Sächsisches Staatsministerium der Justiz. 23.03.2026